למה בנדל״ן קונים כשהמחירים יורדים, ובבורסה בורחים דווקא בירידות?

בשורה אחת: אנשים לא מוכרים נדל״ן בירידות וקונים מניות בירידות באותה צורה, כי אלה לא רק שני נכסים במחירים משתנים, הם נותנים למשפחה אפשרויות שונות לחלוטין בזמן משבר.

מה תמצאו במאמר:
למה ההסבר "אנשים נבהלים בבורסה" הוא רק חלק מהתמונה.
למה חוסר הנזילות של נדל״ן יכול לפעמים דווקא לעזור.
אילו אפשרויות נותן נכס נדל״ן למשפחה שנקלעה לקושי.
למה משבר בבורסה עלול להגיע בדיוק כשהמשפחה צריכה כסף.
איך קרן ביטחון מאפשרת להישאר בהשקעה לטווח ארוך.

מעדיפים להקשיב? הכנתי תקציר קולי קצר של המאמר.

למה אנשים מסוגלים לקנות נדל״ן כשהמחירים נמוכים ולהחזיק אותו בירידות, אבל בבורסה אנחנו רואים אנשים שיוצאים כשהמחירים נמוכים וחוזרים דווקא אחרי שהמחירים כבר עלו?

כי נדל״ן ושוק ההון אינם רק שתי השקעות עם גרף מחיר שונה. נדל״ן נותן לבעל הנכס שימוש, אפשרות להשכרה, תזרים ובמקרים מתאימים גם אפשרויות אשראי כנגד הנכס. בנוסף, קשה למכור דירה במהירות. בשוק ההון, לעומת זאת, המשבר בשווקים עלול להגיע יחד עם פגיעה בהכנסה וצורך במזומן. לכן מכירה בירידות אינה תמיד רק תגובה של פחד. לפעמים האדם פשוט צריך את הכסף.

למה אנשים מוכרים בבורסה בירידות אבל לא ממהרים למכור דירה כשהמחיר יורד? אחת הסיבות היא שנדל״ן מאפשר להמשיך לגור בנכס, להשכיר אותו או במקרים מסוימים לקבל אשראי כנגדו. בנוסף, דירה אינה נזילה ולכן קשה למכור אותה בפאניקה. בבורסה ובחיסכון הפיננסי קל יותר לבצע פעולה, ולעיתים הצורך בכסף מגיע דווקא בזמן משבר כלכלי.

למה בנדל״ן קונים כשהמחירים יורדים, ובבורסה בורחים דווקא בירידות?

נתקלתי בשאלה מעניינת: למה אנשים מתנהגים בצורה כל כך שונה בנדל״ן ובבורסה?
כשמחירי הנדל״ן יורדים, מתחילים לדבר על הזדמנויות.
עכשיו אולי אפשר למצוא דירה במחיר טוב. עכשיו אולי אפשר לעשות עסקה. מי שיש לו כסף ונכנס בזמן הנכון, אולי יקנה נכס במחיר נמוך יותר.
כשהמחירים עולים, בעל הדירה בדרך כלל מרוצה. הנכס שלו שווה יותר. אם הוא רוצה למכור, העלייה אפילו יכולה להיות הסיבה למכירה.

בבורסה אנחנו רואים לא פעם התנהגות הפוכה: כשהשוק עולה, התשואות נראות טוב, כולם מדברים על הבורסה וכסף חדש נכנס. כשהשוק יורד, אנשים יוצאים.
כלומר, קונים אחרי שהמחירים כבר עלו ומוכרים אחרי שהם ירדו.
ואז מגיע ההסבר הקבוע: אנשים לא יודעים להשקיע. הם פועלים מהרגש. בנדל״ן הם מבינים שקונים בזול ומוכרים ביוקר, ובבורסה הם נבהלים ועושים הפוך.

יש בזה משהו. אבל לדעתי זה הסבר חלקי מאוד.
דירה ותיק השקעות הם לא רק שני נכסים עם גרף תשואה שונה. הם מתנהגים אחרת לגמרי בתוך החיים של מי שמחזיק בהם.

כשהדירה יורדת, היא לא מפסיקה להיות דירה

נניח שקניתי דירה ומחירי הנדל״ן ירדו. הנכס שלי שווה פחות על הנייר.
אבל מה השתנה באותו בוקר?
אם אני גר בדירה, אני ממשיך לגור בה, אם היא מושכרת, אני יכול להמשיך לקבל שכירות.
הקירות לא נעלמו בגלל שהמחיר ירד ופה יש משהו חשוב.
גם אם נכנסתי לקושי כלכלי, מכירת הדירה היא לא האפשרות היחידה.

נניח שקניתי דירה גדולה, לקחתי משכנתא, ואחרי כמה שנים ההכנסה שלי נפגעה.
אני לא בהכרח חייב למכור. במקרים מסוימים אני יכול לעבור בעצמי לדירה קטנה וזולה יותר ולהשכיר את הדירה שבבעלותי. השכירות יכולה לעזור לי להתמודד עם המשכנתא ועם התקופה הקשה.

אם זו מלכתחילה דירה להשקעה, אני יכול להמשיך להשכיר אותה ויש עוד אפשרות.
יש ביטוי שאני אוהב: "הכסף נמצא בקירות".
כשיש נכס ויש בו הון עצמי, במקרים המתאימים אפשר להשתמש בנכס כבטוחה לקבלת אשראי.
זה לא אומר שהלוואה היא תמיד הפתרון. ממש לא. הלוואה צריך להחזיר, אבל זאת עוד אפשרות.
אפשר לגור בנכס. אפשר להשכיר אותו. אפשר לעבור לדירה זולה יותר ולהשכיר את הנכס. אפשר במקרים המתאימים לבדוק אשראי כנגדו. ואפשר להחזיק ולחכות.
יש לבעל הנכס מרחב תמרון לפני המכירה.

 

לפעמים חוסר נזילות הוא דווקא יתרון

חוסר נזילות נחשב לחיסרון של נדל״ן ובצדק.
אם אני צריך כסף עכשיו, אני לא יכול למכור 10% מהסלון.

אבל בוא נדבר רגע על הצד השני.
דווקא בזמן משבר, חוסר הנזילות יכול להפוך ליתרון התנהגותי, קשה למכור דירה בפאניקה.
צריך לקבל החלטה. לפרסם. למצוא קונה. לנהל משא ומתן. לחתום. יש תהליך. יש חיכוך.

בבורסה הנזילות היא יתרון עצום. אבל אותו יתרון מאפשר גם לפעול מהר מאוד מתוך לחץ.
אי אפשר למכור חצי חדר בגלל כותרת מפחידה בעיתון. תיק השקעות, לעומת זאת, הרבה יותר קל לממש.

אבל משבר בבורסה לא תמיד מגיע לבד

ופה לדעתי נמצאת אחת הטעויות הגדולות כשמנתחים התנהגות של משקיעים.
רואים בנתונים שאנשים הוציאו כסף בתקופה שבה השוק ירד.
המסקנה? הם נבהלו.

אבל משבר בשוק ההון יכול להגיע יחד עם משבר בכלכלה האמיתית.
עסקים נפגעים. אנשים מפוטרים. הכנסות יורדות. יש חוסר ודאות. לפעמים יוקר המחיה עולה והשכר נשחק.
כלומר, יכול להיות שבדיוק ברגע שבו החיסכון שלי יורד, אני גם צריך יותר כסף.

ואז מסתכלים בדיעבד על הגרף ואומרים: למה הוא מכר כשהשוק היה למטה?
אבל זאת לא בהכרח השאלה הנכונה.
האם הוא מכר כי חשב שהבורסה תמשיך לרדת, או שהוא מכר כי היה צריך כסף למחיה?
אלה שני דברים שונים לגמרי.

ופה נכנסת קרן הביטחון

יש משפט שאני שומע הרבה: "חבל שהכסף יושב." יש כסף בפיקדון? חבל.
הוא נותן תשואה נמוכה? למה שלא יעבוד בשבילך?
תכלס, זה נשמע הגיוני, אבל רק אם מניחים שכל שקל שיש לנו צריך לעשות את אותה העבודה ואני לא חושב ככה.
לא כל שקל צריך לעבוד באותה עבודה: יש כסף שהתפקיד שלו לייצר תשואה לאורך שנים ויש כסף שהתפקיד שלו להיות שם כשהכול משתבש.

קרן ביטחון לא אמורה לנצח מסלול מנייתי בתשואה, זאת בכלל לא התחרות.
התפקיד שלה הוא לאפשר לי לא לגעת בהשקעה ארוכת הטווח דווקא בזמן הכי גרוע.
אם השקעתי כל שקל פנוי כדי ש"הכסף יעבוד", אולי בניתי על הנייר תיק יעיל מאוד.

אבל מה קורה כשמגיע משבר ואני צריך כסף למחיה?
מאיפה אני לוקח אותו?
פתאום אותו כסף ש"סתם ישב" הוא הכסף שמאפשר לי לא למכור את ההשקעה בירידות.

קרן ביטחון היא לא כסף שלא השקענו. היא הכסף שמאפשר להשקעות ארוכות הטווח שלנו להישאר מושקעות בזמן משבר.

לא כמה תשואה הקרן עשתה, לא אם יכולנו לקבל עוד אחוז או שניים במקום אחר, השאלה היא איזה תפקיד הכסף הזה מילא בתוך המבנה הפיננסי שלנו.

"אבל יש לי פנסיה. אם אצטרך כסף, אקח הלוואה"

כאן חשוב לעשות הבחנה: כשאני מדבר כאן על השקעה בבורסה, אני לא מדבר דווקא על מישהו שיושב בבית וסוחר במניות בחשבון מסחר פרטי.
אני מדבר בעיקר על הציבור הרחב, שהחשיפה שלו למניות נמצאת הרבה פעמים דרך קרן הפנסיה, קופת הגמל, ביטוח המנהלים או קרן ההשתלמות.

אני עובד עם הלוואות כנגד חסכונות כאלה מאז 2015 ואני מכיר היטב את המשפט: "אם אצטרך כסף, פשוט אקח הלוואה מהפנסיה או מקרן ההשתלמות."
כן. האפשרות הזאת קיימת במוצרים ובתנאים מסוימים' אבל היא לא קרן ביטחון.

לכל גוף יש מדיניות. יש מגבלות. יש הבדל בין סוגי המוצרים ובין כספים נזילים ולא נזילים, ויש גם הבדל בין מסלולי השקעה ובתקופת משבר, כשהשווקים יורדים ושווי הצבירות יורד, גם היכולת להעמיד הלוואות אינה בלתי מוגבלת.

ראיתי את זה בפועל בתקופת הקורונה וזה יוצר מצב קצת אבסורדי.
האשראי שאדם בונה עליו לשעת משבר עלול להיות פחות זמין דווקא בזמן המשבר.

למי שרוצה להעמיק בנושא הזה, עדיף להפנות למאמר הייעודי באתר על הלוואות כנגד חסכונות פנסיוניים.

ומה אם פשוט מושכים את הכסף?

גם פה המציאות שונה ממה שנדמה לפעמים: כספי תגמולים בפנסיה, בקופות גמל ובביטוחי מנהלים אינם חשבון עו״ש.
במשיכה שלא כדין של כספי תגמולים, המס הוא 35%, כלומר, אדם שנקלע למצוקה ורוצה להפוך את החיסכון הפנסיוני שלו למזומן עלול לשלם מחיר משמעותי מאוד על המשיכה.

וזה שוב מחזיר אותנו לאותה נקודה: נזילות אמיתית צריכה להיות קיימת לפני המשבר.
לא לבנות רק על האפשרות שבעת צרה נמצא דרך להפוך חיסכון ארוך טווח לכסף.

אז אולי הציבור לא כל כך לא רציונלי?

ברור שיש פסיכולוגיה, ברור שיש פחד, ברור שאנשים רודפים לפעמים אחרי עליות ונבהלים מירידות, אני לא מתווכח עם זה.
אבל קל מדי להסתכל על גרף בדיעבד ולהגיד שהציבור טיפש.

בנדל״ן, גם כשהמחיר יורד, הנכס ממשיך לתת לבעליו אפשרויות: אפשר לגור בו, אפשר להשכיר אותו, אפשר במקרים מסוימים להשתמש בו לקבלת אשראי והוא גם קשה למכירה מהירה.

בשוק ההון, ובמיוחד כשמדובר בחיסכון ארוך טווח של משפחה, משבר בשוק יכול להגיע בדיוק כשההכנסה נפגעת והצורך במזומן גדל.
לכן חלק מהמכירות בירידות הן אולי טעות פסיכולוגית, אבל חלקן יכולות להיות פשוט תוצאה של מבנה פיננסי שלא השאיר מספיק אפשרויות. וזה הבדל גדול.

לא מספיק להגיד "אני משקיע ל-20 שנה"

אני שומע אנשים אומרים: "אני משקיע לטווח ארוך. עשרים שנה. הירידות לא מעניינות אותי."
מצוין. אבל יש שאלה אחת לפני זה: האם המבנה הפיננסי שלך באמת מאפשר לך לא לגעת בכסף במשך עשרים שנה?

כי אם בעוד שלוש שנים תהיה תקופה קשה, ההכנסה תיפגע ותצטרך כסף למחיה, זה לא משנה מה אמרת לעצמך ביום שבו בחרת את מסלול ההשקעה.
השקעה לטווח ארוך אינה רק החלטה באיזה מסלול לבחור, היא גם החלטה איך לבנות את שאר החיים הפיננסיים כך שלא תיאלץ לצאת מהמסלול באמצע.

סיכום

אז למה בנדל״ן אנשים מסוגלים לראות ירידות כהזדמנות, ובבורסה אנחנו רואים לא פעם אנשים שמוכרים בירידות וחוזרים אחרי העליות?

פסיכולוגיה היא חלק מהתשובה.

אבל היא לא כל התשובה.

נדל״ן נותן לבעליו שימוש, תזרים אפשרי, אפשרות להשכרה, ולעיתים אפשרויות אשראי. בנוסף, הוא לא נזיל ולכן קשה לבצע בו מכירה מתוך רגע של לחץ.

בשוק ההון המצב שונה. משבר פיננסי עלול להגיע יחד עם פגיעה בפרנסה, והצורך בכסף יכול להכריח אדם לבצע פעולה שהוא בכלל לא היה רוצה לבצע כמשקיע.

ופה נמצאת בעיניי הנקודה החשובה.

כדי להיות משקיע לטווח ארוך, לא מספיק לבחור השקעה לטווח ארוך. צריך לבנות מבנה פיננסי שמאפשר לך להגיע לטווח הארוך.

עיקרי הדברים

נדל״ן ובורסה אינם שונים רק בתשואה. הם שונים גם בנזילות ובאפשרויות הפעולה בזמן משבר.
דירה יכולה להמשיך לשמש למגורים או לייצר שכירות גם כשהמחיר שלה יורד.
במקרים מתאימים, נכס יכול גם לשמש בסיס לקבלת אשראי.
חוסר הנזילות של נדל״ן הוא חיסרון, אבל לפעמים הוא מונע פעולות פזיזות.
משבר בבורסה עלול להגיע יחד עם פגיעה בהכנסה ולכן מכירה בירידות אינה תמיד תוצאה של פחד.
קרן ביטחון אינה מתחרה בתיק ההשקעות על תשואה. יש לה תפקיד אחר.
המבחן של משקיע לטווח ארוך הוא לא רק במה הוא השקיע, אלא האם הוא מסוגל להישאר מושקע כשהחיים מסתבכים.

שאלות ותשובות

למה אנשים מוכרים בבורסה דווקא כשהמחירים יורדים?

חלק מהאנשים מוכרים בגלל פחד, אבל זאת לא הסיבה היחידה. משבר בשווקים יכול להגיע יחד עם פיטורים, ירידה בהכנסה או צורך במזומן. במצב כזה אדם עלול למכור משום שהוא צריך את הכסף ולא משום שהוא חושב שזו החלטת השקעה טובה.

למה אנשים לא מתנהגים באותה צורה בנדל״ן?

דירה היא נכס שאפשר להמשיך להשתמש בו גם כשהמחיר יורד. אפשר לגור בה, להשכיר אותה, ובמקרים מסוימים להשתמש בה כבסיס לקבלת אשראי. בנוסף, מכירת דירה לוקחת זמן ולכן קשה יותר לבצע מכירה מתוך פאניקה רגעית.

האם חוסר נזילות בנדל״ן הוא יתרון?

בדרך כלל חוסר נזילות נחשב לחיסרון, אבל מבחינה התנהגותית הוא יכול לפעמים לעזור. החיכוך הכרוך במכירת דירה מקשה לבצע החלטה מהירה מתוך פחד.

מה הקשר בין קרן ביטחון להשקעה בבורסה?

קרן ביטחון מספקת כסף נזיל להוצאות בלתי צפויות או לתקופה של ירידה בהכנסה. כך היא יכולה לצמצם את הצורך לפדות השקעה ארוכת טווח בזמן שהשוק בירידה.

האם קרן ביטחון צריכה להשיג תשואה כמו השקעה מנייתית?

לא. התפקידים שונים. השקעה מנייתית מיועדת לצמיחה ארוכת טווח, בעוד שקרן ביטחון מיועדת לנזילות וליציבות בעת הצורך.

האם אפשר לקחת הלוואה כנגד הפנסיה או קרן ההשתלמות?

במוצרים ובתנאים מסוימים קיימת אפשרות לקבל הלוואה כנגד חיסכון פנסיוני או קרן השתלמות. היקף ההלוואה והתנאים תלויים בסוג המוצר, בנזילות, במסלול ובמדיניות הגוף המוסדי.

האם הלוואה מהחיסכון יכולה להחליף קרן ביטחון?

לא בהכרח. אישור הלוואה תלוי בתנאים ובמדיניות הגוף המוסדי, ואלה יכולים להשתנות. לכן אשראי עתידי אינו זהה לכסף נזיל שכבר עומד לרשות המשפחה.

מה המס על משיכה שלא כדין של כספי תגמולים?

משיכה שלא כדין של כספי תגמולים חייבת ככלל במס של 35%.

האם השקעה בנדל״ן בטוחה יותר מהשקעה בבורסה?

זו אינה הטענה של המאמר. לכל השקעה סיכונים, עלויות ויתרונות שונים. הטענה כאן היא שהמבנה והנזילות של הנכסים משפיעים על הדרך שבה אנשים מתנהגים בזמן משבר.

מה הדבר החשוב ביותר למשקיע לטווח ארוך?

לא מספיק לבחור השקעה שמיועדת לטווח ארוך. צריך לבנות מבנה פיננסי שמאפשר לא להזדקק לכסף המושקע דווקא בזמן משבר.

רוצים לבדוק איך זה נראה אצלכם?

בסוף, השאלה היא לא רק איפה הכסף שלכם מושקע וכמה תשואה הוא עשה.
השאלה היא מה יקרה אם מחר תצטרכו כסף דווקא כשהשווקים בירידה.
האם יש לכם קרן ביטחון? האם חלק גדול מהכסף נמצא בחיסכון ארוך טווח? האם אתם בונים על הלוואה כנגד הפנסיה או קרן ההשתלמות במקרה הצורך?

אלה בדיוק הדברים שכדאי להבין לפני שמגיע המשבר, ולא כשהוא כבר כאן.
רוצים להבין אילו אפשרויות קיימות בהתאם לסוג החיסכון שלכם? אפשר להתחיל בבדיקה דרך ה־WhatsApp Bot של פיקסמן.