קניית דירה היא צעד גדול ומשמעותי, נקודת ציון כל כך חשובה בחיים שלנו. מלבד ההתרגשות לקראת השינוי הגדול ולקראת קבלת ההחלטה, יש גם הרבה דברים קטנים וגדולים שצריך לטפל בהם לקראת קבלת המשכנתא. וכאשר מקבלים החלטה כל כך משמעותית, אתם צריכים שיהיה לכם את כל המידע ביד.
מהי משכנתא?
כדי לרכוש דירה צריך להשקיע סכום אדיר של מאות אלפי שקלים (מחירי הדירות הממוצעים נעים היום בין 1 ל-2 מיליון ₪). לרוב האנשים אין סכום כזה וגם אין אפשרות לחסוך את הכסף בפרק זמן שיהיה סביר והגיוני, ולכן הפתרון ההגיוני הוא כמובן לקחת הלוואה. משכנתא היא למעשה סוג מאוד ספציפי של הלוואה, בתנאים מאוד מסוימים. מאחר ומדובר בסכום כסף אדיר, כדי להבטיח שאכן תחזירו לבנק את הכסף שהלווה לכם הוא ממשכן את הנכס – כלומר את הבית. המשמעות היא שבמידה ולא תצליחו לעמוד בהחזרי התשלומים, הנכס יהיה שייך לבנק.
ולכן ההחלטה על לקיחת משכנתא בין אם במסגרת בנקאית ובין אם במסגרת של הלוואות פרטיות, צריך קודם כל להבין את מהות ההחלטה ואת ההשלכות שלה על העתיד הפיננסי של המשפחה שלכם.
איך יודעים כמה משכנתא לקחת?
החישוב הפשוט הוא כמובן לבדוק כמה עולה הנכס שאתם רוצים לקנות בתוספת עלויות של שיפוץ וריהוט (במידה וצפויות כאלה). אך למעשה השאלה הזו הרבה יותר מורכבת, בגלל שיש לה השלכות עתידיות. השאלה שאתם באמת צריכים לשאול היא מהו גובה ההלוואה שתוכלו להחזיר?
יש גורמים שונים שמשפיעים על התשובה הזו וצריך לעשות את החישובים האלו בזהירות. עוד טרם לקיחת המשכנתא אתם צריכים שיהיה לכם הון עצמי בסכום מסוים (לרוב כ-30% מהעלות הכוללת של העסקה), וחשוב לקחת בחשבון גם את גובה הריבית כדי להבין כמה כסף תצטרכו לשלם בסך הכול.
איך מחשבים את ההחזר החודשי?
כמובן שמשכנתא היא הלוואה שלוקחים לטווח הארוך, למשך שנים ארוכות. באופן טבעי קשה לנו לתכנן כל כך הרבה שנים קדימה, ולכן כדאי לבחון את הנתונים בצורה מעמיקה ומחמירה. אתם צריכים לקחת בחשבון את ההכנסות הנוכחיות שלכם ולבחון האם הן צפויות לעלות או לרדת בטווח של שנים קדימה. כמובן שחשוב לבחון בצורה דקדקנית את גובה ההוצאות החודשי, ולבחון לכמה כסף תוכלו להתחייב בכל חודש. חישוב ההוצאות צריך לכלול את כל ההוצאות, כולל החזר של הלוואות פרטיות מסוגים שונים, הוצאות עתידיות צפויות (למשל עבור מסגרות חינוך), ניצול של מסגרות אשראי חוץ בנקאי, התחייבויות שונות באשראי וכדומה.
עבור ישראלים רבים רכישת הדירה נועדה להחליף את הדירה השכורה, כך שפעמים רבות סכום הכסף שהוקדש לתשלום השכירות יופנה למעשה לתשלום המשכנתא. ובכל זאת, חשוב מאוד לבחון את גובה ההחזרים ולוודא כי אכן תוכלו לעמוד בהם גם בתקופות של האטה כלכלית וגם כאשר יהיו הוצאות לא צפויות (למשל רכב שמתקלקל, טיפול שיניים דחוף וכדומה).
אילו מסגרות מעניקות הלוואה לקניית דירה?
לרוב כאשר חושבים על לקיחת משכנתא חושבים באופן אוטומטי רק על המסגרות הבנקאיות. ואכן המשכנתאות הזולות ביותר הן אלו שמציעים הבנקים השונים, אך זו בהחלט לא האפשרות היחידה. יש היום כמה מסגרות של הלוואות פרטיות שמיועדות לרכישת דירה, ולא פעם הן אפשרות טובה מאוד בעבור מי שלא זכאי לקבל משכנתא במסגרת בנקאית.
איך אדע באיזו מסגרת לבחור?
בניגוד ללקיחת הלוואה קטנה בעבור חופשה או כיסוי התחייבויות שונות, תנאי המשכנתא הם מורכבים – הן מבחינת גובה ההחזר החודשי והן מבחינת הסדרי התשלומים וגובה הריביות.
למעשה משכנתא הוא שירות, מוצר, שהגופים הפיננסיים מציעים לנו. וכמו שחשוב לעשות סקר שוק לפני כל רכישה גדולה, חשוב שבעתיים לעשות את סקר השוק הזה לפני שמחליטים לקחת משכנתא. מאחר ורוב האנשים לא בקיאים בפרטים הקטנים, אנחנו ממליצים בחום לקבל ליווי וייעוץ מקצועי מיועץ משכנתאות עצמאי. זה נכון שבטווח הקצר תצטרכו להשקיע כסף ולשלם עבור השירות, אך אתם יכולים להיות רגועים שיש לכם יועץ שהאינטרס היחידי שלו הוא לתת לכם את השירות הטוב ביותר, ולדאוג לכך שתקבלו את המוצר הכי מתאים לכם.
יועץ המשכנתאות יבחן את האפשרויות השונות שעומדות בפניכם, בין אם בלקיחת משכנתא דרך אחד הבנקים ובין אם בקבלת הלוואות פרטיות. היועץ יבחן גם את היכולות הכלכליות שלכם ויעזור לכם להבין מהו גובה ההחזר החודשי הריאלי עבורכם. יותר מהכל, יועץ המשכנתאות ידע להתריע בפניכם אם אתם עומדים לחתום על עסקה רעה, או אם אתם עומדים בפני צעד שיכול להיות מסוכן מבחינה פיננסית. הרי המטרה כאן היא לעשות צעד שיקדם את העתיד שלכם, ולא להגיע למצב שבו תצטרכו לקחת הלוואות שונות ולהגדיל את המסגרת של אשראי חוץ בנקאי רק כדי לעמוד בהתחייבויות של החזרי המשכנתא.
האם משכנתא מיועדת רק לרכישת דירה?
התשובה הפשוטה היא: לא. משכנתא היא הלוואה שמתבססת על משכון של נכס כלשהו כדי להבטיח את ההחזר, ולכן משתמשים בשיטה הזו כאשר מדובר בהלוואות של סכומים גדולים. אך עבור השוק הפרטי משכנתא משמשת בעיקר לרכישת דירה, או כדי להיכנס לתהליך של שיפוץ משמעותי של הנכס הקיים. לעיתים יש אנשים שייקחו משכנתא כדי לפתוח עסק עצמאי.
באופן עקרוני התנאים של משכנתא טובים יותר לעומת הלוואות רגילות, וכמובן טובים יותר בהשוואה לתנאים של אשראי בנקאי וגם של אשראי חוץ בנקאי.
אך באופן טבעי לקיחת משכנתא צריכה להיות רק כאשר מתכננים צעד פיננסי משמעותי שדורש השקעה גדולה, כמו רכישת דירה, שיפוץ או הקמת עסק. לא סתם הרוב הגדול של הבקשות למשכנתא בישראל הן עבור רכישה או שיפוץ של דירה.
