משכנתא מה?- כל הפרטים על משכנתא

ניכר כי המושג משכנתא הוא מושג שגור בפי כל מי שעבר את שנות העשרים הראשונות בחייו, כאשר המרוץ לדירה בישראל מתחיל כבר בשלב מוקדם מאוד, ומרבית האנשים לפחות פעם אחת בחייהם גם יכללו בקבוצת משפרי הדיור בשלב מאוחר יותר.

מערכת החינוך בישראל, התיכונית והאקדמית, מספקת ידע תיאורטי רב, אולם אינה כוללת כל הכוונה למידע חשוב ומעשי בתחום ההתנהלות הכלכלית. רכישת נכס נדל"ן ונטילת משכנתא הם אירועים משמעותיים בחיים, ועבור מרבית האוכלוסייה מדובר בעסקה בהיקף הגדול ביותר שתבוצע במהלך החיים, כאשר אלה מצריכים ידע והבנה בענף המשכנתאות והפיננסיים.

מהי משכנתא?

בבסיסה משכנתא היא הלוואה אשר מיועדת לדיור. עלות דירת מגורים בישראל עשויה לעמוד על למעלה מ-228 משכורות חודשיות (19 משכורות שנתיות) של אדם עובד. מטבע הדברים אין מדובר בסכום שריאלי לחיסכון, מה שמחייב הלוואה ארוכת טווח ומותאמת ליכולת הכלכלית בהיבט ההחזר החודשי.

יחד עם זאת, עם השנים נולדה ההבנה הן מטעם הבנקים והן מטעם הלווים, כי הלוואת משכנתא כהלוואה לטווח ארוך של שנים, יכולה לסייע לצרכים נוספים ולאו דווקא באופן ישיר רכישת נכס נדל"ן, כי אם כהלוואה לכל מטרה: לרכישת השכלה גבוהה, לשיפוץ הבית, לפתיחה או השקעה בעסק, לרכישת רכב ולמטרות רבות נוספות.

ההבדל בין הלוואה לכל מטרה במבנה המשכנתא לעומת הלוואות אחרות

סכום ההלוואה- הלוואת משכנתא תאפשר נטילה של סכומי כסף גבוהים מאלה שניתן לקבל בהלוואה רגילה.

פריסת התשלומים- בעוד שההלוואות הסטנדרטיות מאפשרות פריסת תשלומים מוגבלת הנעה בין 3-6 שנים, הלוואת משכנתא ניתן לפרוס על פני תקופות ארוכות במיוחד, עד לשלושים שנים.

שעבוד נכס- הלוואת משכנתא מחייבת העמדת נכס נדל"ן כבטוחה בעבור הגורם המלווה. ניתן לקבל משכנתא לרכישת נכס נדל"ן תוך שעבוד שלו, או לחילופין לשעבד נכס נדל"ן קיים לטובת הלוואה לכל מטרה.

אילו סוגי משכנתא קיימים

ענף המשכנתאות מבדיל בין מספר סוגי משכנתאות, כאשר גם תנאי המשכנתא מושפעים מסוג ההלוואה ומטרתה:

משכנתא לדירה ראשונה- הלוואת משכנתא המיועדת לרכישת דירה ראשונה. מאפשרת משיכה של עד 75% משווי הנכס ובמקרים רבים כוללת רכיבים של הלוואות זכאות בתנאים אופטימליים.

משכנתא למשפרי דיור- משכנתא המיועדת לרכישת דירה או בית מגורים, תוך מכירה של הנכס הקיים ושימוש בשוויו כהון עצמי. משכנתא זו ניתנת למימוש של עד 70% משווי הנכס.

משכנתא לשיפוץ- הלוואה הניתנת על בסיס הנכס הקיים, במטרה להשביח את ערכו. כוללת אלמנטים בירוקרטיים שונים והצגת אסמכתאות לבנק- לאימות מטרת ההלוואה. ניתנת למיצוי בן 50% משווי הנכס.

משכנתא לדירה שניה/להשקעה- משכנתא המיועדת לרכישת נכס נדל"ן נוסף היא משכנתא מעט יותר מורכבת, כאשר ניתן להתבסס על הנכס הקיים לגיוס הון עצמי ראשוני, ועל הנכס החדש לגיוס יתרת הסכום הנדרש להשקעה. ניתן לקבל עד 50% משוויו של כל נכס, כאשר ביכולת ההחזר ניתן לעתים לכלול הכנסה משכירות עתידית.

משכנתא שניה- משכנתא שניה היא הלוואה לכל מטרה, אשר מתבססת על הנכס הקיים, תוך מיצוי של עד 50% משווי הנכס. הלוואה כזאת יכולה להינתן גם כנגד דירה או נכס עליהם משכנתא קיימת, ובתנאי שערך ההלוואות יחדיו לא יעלה על 50% משווי הנכס.

מהם האלמנטים המשפיעים על עלות המשכנתא

משכנתא היא מוצר צרכני ככל המוצרים, אשר נועדה להביא לרווחיות הבנקים והגורמים המספקים את ההלוואה. בזכות פתיחת השוק והענף לתחרות, וכניסה של גופים ומוסדות המורשים למתן הלוואות בריבית והלוואות משכנתא, קיימת כיום תחרותיות ומאבק על הלקוחות הלווים, אשר מביא לשיפור מתמיד בתנאי ההלוואות.

בין האלמנטים המשפיעים על עלות המשכנתא:

מצב המשק- הריבית במשק מושפעת משלל גורמים, פוליטיים, חברתיים, ביטחוניים ואחרים. הריביות במשק באות לידי ביטוי במספר ריביות מדידות בניהן: מדד בנק ישראל, מדד המחירים לצרכן, ריבית הפריים. ריביות אלו מתעדכנות דרך קבע ומהוות את הבסיס לקביעת ריביות ההלוואה.

נתוני הלווה- משכנתא אינה מוצר מדף, וכל לווה יזכה לתנאים ולמבנה הלוואה שונה, בהתאם לנונים וליכולות האישיות שלו. פרמטרים דוגמת יציבות תעסוקתית, ממוצע שכר, התחייבויות נוספות, התנהלות כלכלית, נכסים, חסכונות, גיל, הרכב משפחתי- כל אלו ישפיעו על רמת הסיכון בה ידרג הגורם המלווה את הלווים, וישפיעו על תנאי ההלוואה שתוצע.

לא רק בבנק- הלוואה חוץ בנקאית

בשנים האחרונות, בזכות רגולציות והתערבות ממשלתית, נפתח ענף ההלוואות והמשכנתאות לתחרות, ואינו מצוי עוד בבלעדיות של הבנקים. אין מדובר בהלוואות שוק שחור/אפור או כל צבע אחר, כי אם בגופים חוקיים, מורשים ובעלי חוסן פיננסי, שמאפשר מתן הלוואות בהיקף רחב ובתנאים תחרותיים לשוק.

בין הגופים המורשים להעניק הלוואות ומשכנתאות נמצאים חברות הביטוח, סוכנויות ביטוח, חברות אשראי וגופים פיננסיים אחרים. ההלוואות ניתנות כנגד בטחונות, בדומה לנעשה בבנקים, כאשר ניתן לקבל הלוואות ייחודיות לדיור- בתנאים אופטימליים.

חברת פיקסמן היא סוכנות ביטוח וותיקה ומובילה בתחומה, שמעניקה ללקוחותיה מעטפת שירותיים ביטוחיים ופיננסיים, בניהם הלוואות, תוך התאמה מלאה של סוג ההלוואה ללווה ולצרכיו.

אחד מעקרונות השירות של הסוכנות הוא בחינת הלווה על פי יכולותיו, ובניית הלוואה במסלול אשר מותאם ליכולותיו, ללא ניתוח ונבירה בעברו הפיננסי ובהיסטוריה שלו אל מול הבנקים.

בזכות שיטת העבודה האמורה בפיקסמן מקבלים מענה גם לקוחות מוגבלים ולקוחות בעלי היסטורית אשראי בעייתית, וזאת בתנאי וביכולתם להציג הן יכולת החזר מוכחת והן נכס נדל"ן אשר ישמש כבטוחה להלוואה.

מומחי חברת פיקסמן מסייעים בבניית הלוואה בתמהיל מתאים, בניהול הבירוקרטיה והטפסים הנדרשים לצורך קבלת ההלוואה, וביישום ומימוש ההלוואה בתהליך מהיר ויעיל, לרבות הלוואות מידיות הניתנות בטווח בן 48 שעות מרגע הגשת הבקשה.