גם בתקופות של משבר, שוק הנדל"ן בארץ אינו קופא על שמריו. קורת גג קבועה היא צורך בסיסי, המוביל משפחות רבות לרכוש נכס, ולשם כך רבים נעזרים בדרך כלל במשכנתא או בהלוואות אחרות. אך גם כאשר נדרשים למשכנתא לשם רכישת בית, אפשר בכל זאת להגיע לחיסכון משמעותי בעלויות החזרי המשכנתא ובעלויות הנלוות. אז איך חוסכים במשכנתא? כל האפשרויות מייד.
תכנון ראשוני
התנאי הראשון והמוביל לחיסכון במשכנתא הוא כמובן תכנון מוקדם. אומנם כמעט כולנו מנהלים אורח חיים תובעני שאינו מותיר בידינו זמן רב פנוי, אך כאשר מדובר במשכנתא מומלץ להקדיש לה את הזמן המגיע לה. נכון, תוכלו לקבל את ההצעה הראשונה שמגיש לכם הבנק, אך כמעט בטוח שזאת לא תהיה ההצעה הטובה ביותר שתקבלו. לכן, לפני שאתם חותמים על חוזה המשכנתא בצעו בדיקה מקיפה והתחשבו בגורמים הבאים:
- ריביות: באופן כללי, מומלץ להעדיף ריביות נמוכות ככל הניתן. ככל שהריבית גבוהה יותר, כך תידרשו לשלם סכומי החזר גבוהים יותר.
- מגוון המסלולים המוצע לכם: מלבד הריבית, ישנם משתנים רבים אחרים היכולים להשפיע על המשכנתא שלכם, והבנקים מציעים מסלולים שונים הנצמדים לממדים שונים. לפני שאתם מחליטים לבחור במסלול זה או אחר, ודאו כי אתם מבינים את משמעותו, ואת האופן שבו ישפיע על החיים שלכם. ההמלצה היא כמובן ליטול משכנתא במסלול התואם ככל האפשר את היכולות הפיננסיות שלכם.
- אפשרויות הפירעון למשכנתא: כיום, בנקים וחברות הלוואות מציעים תנאים מגוונים להחזרי המשכנתא. תוכלו לדוגמה לקבוע סכום החזר שונה בשנים הראשונות של לקיחת ההלוואה, כאשר הרציונל הוא שבגיל מבוגר יותר יעמדו לרשותכם אמצעים רבים יותר ותוכלו לעמוד בתשלומים גדולים יותר. מלבד זאת, מומלץ גם לבדוק אילו נקודות יציאה מציע המסלול שבו בחרתם, והאם ישנו קנס יציאה במידה שיש באפשרותכם לשלם את סכום המשכנתא כולו בתשלום אחד.
- סקר שוק: קיבלתם הצעה מסניף הבנק שלכם? מצוין! כעת תוכלו לפנות גם לבנקים אחרים ולבחון את תנאי המשכנתא המוצעים לכם שם. שלב סקר השוק חשוב מאוד משום שהוא מעניק לכם פרספקטיבה רחבה יותר באשר לכדאיות ההצעה שקיבלתם מהבנק, ונותן בידיכם קלף מיקוח משמעותי מול סניף הבנק שלכם. גם אם אתם מעוניינים לחתום אל משכנתא בבנק שלכם, סקר השוק יעניק לכם אפשרות להטיב את תנאי המשכנתא שתקבלו מהבנק.
מוזילים תשלומים נלווים
כאשר חותמים על הסכם משכנתא או אפילו על הסכם הלוואות קטנות למוגבלים, יש להתחשב גם בתשלומים הנלווים שתידרשו לשלם מדי חודש. כדי לקבל משכנתא מהבנק, תידרשו בדרך כלל להוצאות הנלוות הבאות:
- פתיחת תיק: כאשר אתם פונים לבנק לקבל משכנתא, יהיה עליכם לשלם בדרך כלל עמלה על פתיחת תיק. אומנם זוהי עמלה חד פעמית, אך במידת האפשר, מומלץ להוזיל את הסכום שלה. באותה ההזדמנות יש לבדוק מהן העמלות שאותם תידרשו לשלם במידה של איחור בתשלום, ומומלץ לנסות להוזיל גם את סכומים אלו.
- תשלום שכר לשמאי: לרוב, לפני קבלת משכנתא, הבנק יבקש לקבל הערכת שמאי של הנכס, כאשר המטרה היא להעריך את ערכו של הנכס ואת מצבו. גם במקרה זה, נסו לבדוק אם יש אפשרות להוזיל את השכר שאותו תידרשו לשלם לשמאי.
- תשלום לעורך דין: רכישת דירה כרוכה לעיתים קרובות בעלויות נוספות כגון עמלת תיווך ושכר עורך דין (לעריכת הסכם הרכישה). גם את העלות הזאת מומלץ לנסות להפחית.
- מס רכישה: ברכישה של כל דירה, גם אם זו הדירה הראשונה שאתם רוכשים, יהיה עליכם לשלם מס רכישה שהסכום שלו נקבע בהתאם למדרגות המס המעודכנות . אם כבר יש ברשותכם דירה, ואתם קונים דירה להשקעה, מס הרכישה יהיה גבוה יותר. לכן, אם בכוונתם למכור דירה שברשותכם, ולקנות דירה חדשה, ודאו שאתם משלמים את מס הרכישה הנכון, ובמידת הצורך פנו לייעוץ מקצועי.
- רישום בטאבו: כאשר השלמתם לבסוף את עסקת הרכישה, ושילמתם את המיסים השונים, תידרשו להוצאה נוספת בגין רישום הנכס בטאבו. זהו סכום קבוע שלא ניתן להוזיל אותו, ויש להתחשב גם בו בעת תכנון ההוצאות הכללי של רכישת הנכס.
- ביטוחים: מכיוון שהבנק לוקח על עצמו סיכון במתן ההלוואה, הוא מבקש בדרך כלל ביטחונות שונים מן הלווים. בין היתר, הוא עשוי להתנות את מתן ההלוואה בחתימה על פוליסת ביטוח משכנתא, פוליסת ביטוח חיים ופוליסת ביטוח מבנה. לעיתים הבנק אף יציעו תוכניות ביטוח משלהם, אך ההמלצה היא לבצע סקר שוק מקיף, ולבחור את הפוליסה המטיבה ביותר מבחינתכם.
מחזור משכנתא
חתמתם על משכנתא והתחלתם לשלם מדי חודש את תשלומי ההחזרים כנדרש. אלא שאז מתברר לכם כי תנאי המשכנתא שעליהם חתמתם אינם תואמים את מצבם הפיננסי נכון המעודכן. במצה זה אפשר להיעזר בהליך מחזור משכנתא שמשמעותו החלפת מסלול המשכנתא הקיים במסלול משכנתא חדש ההולם את מצבכם הפיננסי הנוכחי.
מחזור משכנתא יכול לכלול לדוגמה את שני ההליכים הבאים:
- שינוי תוכנית החזרי המשכנתא: בתחילת הדרך, משפחות רבות פורשות את המשכנתא על פני שנים רבות, במטרה להקטין את הסכום החודשי שהן יידרשו לשלם. במצב זה, הסדרת החוב לבנק תימשך זמן רב יותר, והמשפחה תשלם ריבית לזמן רב יותר. אך במצבים מסוימים, הכנסת הבית גדלה, ומתברר כי יש באפשרות המשפחה לשאת בסכומי החזר גבוהים יותר. אם זה המקרה, ניתן להגדיל את סכומי ההחזרים החודשיים, וכך להחזיר את מלוא סכום המשכנתא מוקדם יותר ולחסוך בריבית ובהוצאות הביטוח הנלוות. חשוב לציין כי ישנה גם אפשרות הפוכה של הקטנת סכומי התשלום החודשיים ופרישת המשכנתא על פני שנים ארוכות יותר. שינוי מסלול מעין זה משתלם בהחלט אם המשפחה מתקשה לעמוד בהוצאות ואינה רוצה לשלם ריביות גבוהות על חובות מצטברים לבנק.
- התאמת מסלול בריבית נמוכה יותר: תנאי הריבית בשוק משתנים, ולעיתים הלווים חותמים על הסכם משכנתא בתנאי ריבית גבוהים מאוד. אך כמה שנים אחרי החתימה, תנאי הריבית עשויים להשתנות ודווקא להטיב עם הלווה. לכן, אם חתמתם על משכנתא בתנאי ריבית לא גבוהים ולא כדאיים, תוכלו לבדוק את האפשרות לעבור למסלול שבו הריבית זולה יותר.
לסיכום, לצד הקרן של המשכנתא, ישנם סכומים רבים שהלווים נדרשים לשלם. במקרים רבים, אלו סכומים שניתן להוזיל, ובמצבים אחרים, אפשר אפילו לעדכן את המשכנתא עצמה בהתאם לצרכים העדכניים של המשפחה. לכן, גם אם כבר לקחתם משכנתא, חשוב לבחון מעת לעת את האפשרות לחיסכון כספי ובמידת הצורך ניתן לפנות לייעוץ מקצועי לקבלת סיוע.
