🎧 מעדיפים להקשיב?
האזינו לגרסת האודיו של המאמר, שנוצרה באמצעות Google AI על בסיס תוכן המאמר.
ב1 באוקטובר 2026 נכנס לתוקף שינוי בהוראה 329 של בנק ישראל, ולדעתי הולכת להיות לו השפעה הרבה יותר רחבה ממה שנראה כרגע.
כולם מסתכלים על המשכנתאות ועל השאלה אם הבנקים יתנו פחות אשראי, אבל כרגיל, אני מסתכל על זה קצת אחרת.
הציבור לא יפסיק להזדקק לכסף בגלל הוראה של בנק ישראל, מי שצריך 300 אלף שקל ב30 בספטמבר, כנראה עדיין יצטרך אותם ב2 באוקטובר, אז אם בבנק יהיה קשה יותר לקבל את הכסף, הוא יחפש אותו במקום אחר ופה מתחיל הסיפור המעניין באמת.
עיקרי הדברים
החל מה1 באוקטובר משתנה אופן החישוב של יחס ההחזר במקרים של אשראי נוסף המובטח באותו נכס.
המשמעות היא שבחלק מהמקרים יהיה לבנקים קשה יותר לתת אשראי נוסף לבעלי נכסים.
הצורך של הציבור באשראי לא נעלם, ולכן חלק מהביקוש עשוי לעבור לשוק החוץ בנקאי.
מי שעשויים לקבל יותר פעילות הם גופים מוסדיים, חברות אשראי חוץ־בנקאיות, משכנתאות מדרגה שנייה, קרנות אשראי וגופי מימון שמתמחים בהלוואות גישור כנגד נכסים.
ככל שהשוק משתנה, גם המבנה הפיננסי של המשפחה ודירוג האשראי שלה מקבלים יותר משמעות.
מה זה בכלל הוראה 329?
הוראה 329 של בנק ישראל עוסקת במגבלות על הלוואות לדיור.
אחד הדברים שהבנקים צריכים לבדוק הוא יחס ההחזר מההכנסה, PTI: בפשטות, כמה כסף מתוך ההכנסה הפנויה של המשפחה כבר הולך בכל חודש להחזרי האשראי הרלוונטיים, יחס ההחזר המקסימלי בהוראה הוא 50%.
מהראשון לאוקטובר, כשלקוח מבקש אשראי נוסף המובטח בנכס שכבר קיימת עליו הלוואה, הבנק צריך להסתכל על ההחזרים של האשראי הקיים המובטח באותו נכס בהתאם לכללים החדשים, ולא לבחון את ההלוואה החדשה כאילו היא עומדת בפני עצמה.
בואו ניקח דוגמה פשוטה: משפחה מכניסה 20 אלף שקל נטו בחודש, יש לה משכנתה עם החזר של 6,000 שקל.
עכשיו היא צריכה עוד כסף ורוצה לקחת הלוואה נוספת כנגד הבית, עם החזר של 3,000 שקל בחודש, ביחד אנחנו כבר ב־9,000 שקל, כלומר 45% מההכנסה ופה הבנק כבר מסתכל על העסקה בצורה אחרת לגמרי.
האם זה אומר שהציבור ייקח פחות אשראי?
לא בטוח ופה לדעתי נמצאת הנקודה שהרבה מפספסים: בנק ישראל יכול להחליט מה הבנקים יכולים לעשות ובאילו מגבלות, הוא לא מחליט אם משפחה צריכה כסף.
אנשים עדיין יצטרכו כסף: לעסק, לסגירת התחייבויות, לשיפוץ, לעזרה לילדים, להשלמת עסקה, או פשוט כדי לעבור תקופה מסוימת, לכן השאלה היא לא רק אם הבנקים יתנו פחות, השאלה היא לאן יעבור הלקוח שהבנק לא יכול לתת לו את הכסף.
אני קורא לזה אפקט הבלון
לוחצים על בלון במקום אחד, הוא מתנפח במקום אחר, זה פחות או יותר מה שיכול לקרות כאן.
הרגולציה לוחצת על האשראי הבנקאי, וחלק מהביקוש יכול לעבור לחוץ בנקאי, זה גם לא משהו חדש לגמרי.
מחקר שפרסם בנק ישראל ב2026 הראה שבהידוק תנאי האשראי, חלקם של המלווים החוץ־בנקאיים יכול לגדול והיום, בניגוד למה שהיה פעם, כבר יש בישראל שוק חוץ־בנקאי גדול: יש חברות אשראי, יש חברות ביטוח וגופים מוסדיים, יש חברות שמתעסקות במשכנתאות חוץ־בנקאיות, יש קרנות אשראי, יש משכנתאות מדרגה שנייה ויש גופים שמתמחים בהלוואות גישור של שנה, שנתיים או שלוש כנגד נכסים, כלומר, הלקוח שהבנק אומר לו "לא" לא בהכרח הולך הביתה, הוא מתחיל לבדוק את השוק.
פעם, לפני שהתפתח שוק האשראי החוץ בנקאי, מי שלא קיבל כסף בבנק היה לפעמים נאלץ לחפש פתרונות בשוק האפור, היום זה כבר עולם אחר: יש חברות אשראי, מוסדיים, חברות ביטוח וקרנות שיודעות לתת אשראי כנגד נכסים ולתמחר גם לקוחות שהבנק לא יכול או לא רוצה לממן.
וזה בדיוק אפקט הבלון: הצורך בכסף לא נעלם בגלל שהבנק הקשיח את התנאים, הוא פשוט עובר למקום אחר וככל שיש יותר מקורות אשראי ויותר גופים שבודקים את הלקוח, המבנה הפיננסי שלו ודירוג האשראי שאיתו הוא מגיע לשוק מקבלים יותר משמעות.
מי יכול לקבל יותר עבודה אחרי הראשון באוקטובר?
קודם כול, גופים שכבר נותנים משכנתאות ואשראי כנגד נדל"ן מחוץ למערכת הבנקאית: חברות ביטוח וגופים מוסדיים שכבר נמצאים בתחום, חברות אשראי חוץ־בנקאיות, גדולות וקטנות, קרנות אשראי פרטיות, גופים שנותנים משכנתאות מדרגה שנייה וגופים שמתמחים בגישור.
בגישור, למשל, לפעמים כל ההסתכלות על העסקה שונה: אם מדובר בהלוואה לשנתיים או שלוש ויש נכס טוב מאחוריה, הגוף המממן רוצה כמובן להבין את יכולת ההחזר של הלקוח, אבל הוא מסתכל גם על הנכס ועל היציאה מהעסקה: האם נכס אמור להימכר? האם כסף אמור להשתחרר? האם בעוד שנתיים אפשר יהיה למחזר את ההלוואה?
יש פה שיקולים אחרים ולכן לדעתי נראה את השוק הזה ממשיך להתפתח.
גם משכנתאות מדרגה שנייה יכולות לקבל דחיפה
ניקח מקרה אחר: לאדם יש בית ששווה 3 מיליון שקל ונשארה עליו משכנתה של מיליון שקל, כלומר יש לו 2 מיליון שקל הון בנכס, עכשיו הוא צריך עוד 300 אלף שקל.
יכול להיות שמבחינת הבנק, בגלל יחס ההחזר והכללים החדשים, העסקה כבר לא עוברת, אבל זה לא אומר שהנכס נעלם, יש עדיין בית של 3 מיליון שקל עם חוב של מיליון.
גוף חוץ־בנקאי יכול להסתכל על זה אחרת ולבדוק אפשרות למשכנתה מדרגה שנייה.
ברור שזה לא אותו מחיר כמו בבנק: אשראי חוץ בנקאי בדרך כלל עולה יותר, אבל מבחינת הלקוח, אם בבנק התשובה היא "לא", פתאום השאלה היא כבר לא רק מה הריבית, השאלה היא איזה פתרון בכלל אפשר לעשות.
ולא תמיד צריך לקחת עוד הלוואה
זה עוד דבר שלדעתי יהיה חשוב יותר אחרי 329.
לפני שמוסיפים עוד הלוואה, צריך לבדוק את כל התמונה: אם נשארה ללקוח משכנתה של מיליון שקל והוא צריך עוד 300 אלף, אולי לא נכון להשאיר את המיליון כמו שהוא ולהדביק עליו עוד 300 אלף.
לפעמים צריך לבדוק מחזור: לסגור את המשכנתה הקיימת ולבדוק אם אפשר לבנות מחדש מימון של 1.3 מיליון שקל בצורה שמתאימה יותר ללקוח.
זה לא תמיד משתלם וזה בטח לא מתאים לכל אחד, צריך לבדוק ריבית, תקופה, עלויות פירעון, שיעור מימון וכל שאר הנתונים, אבל הנקודה היא אחרת: לפני שלוקחים עוד הלוואה, צריך לבדוק אם המבנה הקיים בכלל נכון.
וזה בדיוק המקום שבו המבנה הפיננסי של המשפחה נהיה חשוב יותר
אני חושב שזה אחד הדברים שהציבור עוד לא מספיק מבין.
אנשים מסתכלים הרבה על הכנסה: "אני מרוויח 25 אלף שקל, למה לא נותנים לי?", אבל הכנסה היא רק חלק מהסיפור.
אני יכול לקחת שתי משפחות שמרוויחות בדיוק אותו סכום ויש להן אפילו נכסים באותו שווי, והיכולת שלהן לקבל אשראי תהיה שונה לחלוטין. למה?
כי לאחת יש מבנה פיננסי מסודר, לשנייה יש ארבע הלוואות, מסגרות מנוצלות, החזרים גבוהים ודירוג אשראי גבולי.
אותה הכנסה, תמונה אחרת לגמרי, לכן צריך להסתכל על המבנה הפיננסי של משק הבית: הכנסות, התחייבויות, החזרים, חסכונות, נכסים, נתוני אשראי ודירוג אשראי.
בעיניי, ככל שהרגולציה על הבנקים תתחזק, למדד כזה של המבנה הפיננסי של המשפחה תהיה יותר משמעות.
וגם לדירוג האשראי תהיה יותר משמעות
ופה חשוב לי לדייק: אני לא מדבר על אדם שנמצא בפשיטת רגל או עם הגבלות ובעיות אשראי קשות, ושמישהו מבטיח לו שמחר בבוקר יהיה לו דירוג גבוה, זה לא עובד ככה.
אני מדבר על אנשים שמתנהלים, אבל נמצאים עם דירוג אשראי נמוך או גבולי, וכשבודקים את נתוני האשראי שלהם רואים שיש מה לעשות: לפעמים הבעיה היא ריבוי הלוואות, לפעמים ניצול מסגרות, לפעמים המבנה של החובות עצמם.
במקרים כאלה אפשר לבדוק מה משפיע על הדירוג ולבנות תהליך לשיפור.
אחד הדברים שאני בודק, למשל, הוא אם ניתן למחזר הלוואות בנקאיות באמצעות הלוואות כנגד קופות פנסיוניות או חסכונות מתאימים, במקום לקחת עוד הלוואה ולהוסיף עוד התחייבות בנקאית, משתמשים בכסף כדי לסגור הלוואות קיימות ולשנות את מבנה האשראי.
כאשר הנתונים מראים שיש אפשרות אמיתית לשפר את הדירוג, אפשר לבנות תהליך: לא לכל אחד, לא בהבטחות, קודם בודקים את הנתונים ורק אחר כך מחליטים אם יש בכלל מה לעשות.
אז מה צפוי לקרות אחרי הראשון לאוקטובר?
אני לא חושב שבראשון לאוקטובר ייסגר איזה ברז ופתאום הציבור יפסיק לקחת אשראי, לדעתי נראה תהליך: חלק מהעסקאות שהיו עוברות בבנק יהפכו לקשות יותר, חלק מהלקוחות יחפשו מחזור, חלק יעברו למשכנתה חוץ בנקאית, חלק ייקחו דרגה שנייה, חלק יגיעו לגישור וחלק מהפעילות תעבור לגופים מוסדיים ולקרנות אשראי פרטיות, כלומר, יכול להיות שהשינוי הגדול לא יהיה רק בכמות האשראי, הוא יהיה בפיזור של האשראי.
רוצים לדעת מה מצב דירוג האשראי שלכם והאם יש בכלל אפשרות לשפר אותו?
אפשר להתחיל בבדיקה קצרה דרך הוואטסאפ.
החל מראשון לאוקטובר 2026 שינוי בהוראה 329 של בנק ישראל מקשיח את אופן חישוב יחס ההחזר במקרים מסוימים של אשראי נוסף המובטח בנכס.
המשמעות האפשרית היא שחלק מבעלי הנכסים יתקשו יותר לקבל אשראי נוסף מהבנקים.
עם זאת, הצורך של הציבור באשראי לא נעלם. לכן חלק מהביקוש עשוי לעבור למשכנתאות חוץ־בנקאיות, משכנתאות מדרגה שנייה, הלוואות גישור, גופים מוסדיים וקרנות אשראי.
במצב כזה, המבנה הפיננסי של משק הבית ודירוג האשראי שלו מקבלים חשיבות גדולה יותר, משום שהם משפיעים על האפשרויות שעומדות בפני הלקוח ועל הדרך שבה גופי אשראי שונים מסתכלים עליו.
השורה התחתונה שלי
329 לא מבטלת את האשראי, היא משנה את הדרך שבה חלק מהציבור יקבל אותו.
אם בנק ישראל לוחץ על צד אחד של שוק האשראי, חלק מהכסף יחפש דרך אחרת.
לכן לדעתי נראה בשנים הקרובות שוק חוץ־בנקאי גדול ומתוחכם יותר, יותר פתרונות אשראי כנגד נדל"ן ויותר חשיבות לתכנון מוקדם של המבנה הפיננסי של המשפחה ובעולם כזה, לא כדאי להתחיל לסדר את האשראי ביום שבו צריכים כסף.
צריך להגיע ליום הזה מוכנים.
